Gewerbegebiete: Keine Ansiedlung von Gebäuden sondern Managementaufgabe

Womit fängt die kluge Entwicklung von Gewerbegebieten an?

Prof. Dirk Engelke: Gewerbegebiete fangen mit den Flächen an – hier sind nicht nur Grundflächen gemeint, sondern explizit auch Geschoßflächen. Kommunen, die gestalten wollen, brauchen möglichst eigene Flächen.

Carolin Pofalla: Leider kennen wir aus unserer Beratungspraxis viele Beispiele, wo Kommunen Flächen aus der Hand gegeben haben und damit keine Chance haben die Ansiedlung zu steuern. Also beispielsweise Zielgruppen anzusiedeln oder Vergabekriterien anzuwenden.

Prof. Dirk Engelke: Genau, Gemeinden brauchen neben der Nutzungsplanung auch ein Flächenportfolio, das sie bewirtschaften. Dann passiert es nicht, dass Filetstücke verkauft werden und Ladenhüter unvermarktbar bleiben. Das Portfolio muss als Ganzes gesehen werden: Wie kann ich welche Flächen aufwerten, wie kann ich sie bis zur Bebauung führen und wie die Bewirtschaftung unterstützen? Flächenportfolio heißt aber auch: Wo kann ich die Konkurrenzthemen Wohnen und Arbeiten zusammendenken? Das geht gut bei Branchen, die wenig Nutzungskonflikte aufweisen wie z.B. Dienstleistung oder kleine Manufakturen und Wohnen. Klassische Produktion und Logistik werden, nach meiner Einschätzung, bis auf Weiteres aber nicht mit herkömmlicher Wohnnutzung vereinbar sein, denn Bewohner wollen keinen Lärm und eine adäquate Umgebung. Wobei sich hier mit zunehmender Digitalisierung viel tun wird in den kommenden Jahren. Die durch Digitalisierung verschwimmenden Grenzen zwischen Forschung/ Entwicklung sowie Produktion bietet Chancen.

Carolin Pofalla: Grundsätzlich herrscht immer eine Konkurrenz zwischen Gewerbe und Wohnen. In vielen Beratungen zu Gewebeflächenkonzepten haben wir festgestellt, dass Gewerbeflächen in Wohnflächen umgewandelt werden und sich somit der Gewerbeflächenmangel noch weiter verstärkt. Die verträgliche Nutzungsmischung in Misch- oder urbanen Gebieten bzw. auch das Miteinander durch die Zonierung unterschiedlicher Nutzungen hat jedoch große Vorteile. Denn viele Branchen suchen urbane Umgebungen mit beispielsweise Gastronomie- und Kinderbetreuungsangeboten in der Nähe. Durch eine Mischung von Arbeit und Wohnen ist die Versorgung in der Nähe des Arbeitsortes immer gewährleistet. Einige unserer Kunden veranstalten städtebauliche Wettbewerbe, um die bestmögliche Lösung für eine Nutzungsmischung zu finden.

Wie geht es weiter?

Carolin Pofalla: Mit einem faktenbasierten Ansiedlungskonzept für die Gewerbefläche(n). Das heißt: Welche Flächen stehen uns mittel- und langfristig zur Verfügung, welche Branchen wollen wir auf unseren Flächen haben. Welche Ansprüche haben diese Branchen an die Gewerbefläche und den Standort? Welche Wertschöpfungsketten, welche Hochschulen und welche Netzwerke gibt es in der Region, um Wissenstransfer und Austausch zu gewährleisten. Nehmen wir beispielsweise die Trend-Aussage „Unser Gewerbegebiet soll nachhaltig sein“. Das kann ich erst konkretisieren, wenn ich weiß, wen ich ansiedeln will. Dann kann ich nachhaltige Vergabekriterien speziell für meine Zielbranchen entwickeln. Ich kann z.B. inhabergeführte Betriebe ansiedeln, die eine viel stärkere regionale Bindung haben als beispielsweise Konzerne, die schnell mal den Standort verlagern. Oder ich kann Unternehmen ansiedeln, die besonders viel ausbilden und somit in ihrer Unternehmensstruktur nachhaltiger sind. Man kann auch vorzugweise Unternehmen mit innovativen und emissionsarmen Konzepten ansiedeln. Andere Faktoren wie Dach- oder Fassadenbegrünung steuert man oft mit dem Bebauungsplan. Innovative und moderne Unternehmen haben meist eigene Konzepte, um den Unternehmensstandort nachhaltig zu gestalten z.B. im Bereich Elektromobilität, Aufenthaltsqualität oder Vermeidung von vollständiger Flächenversieglung. Diese Betriebe muss man aber erst mit einem guten Konzept, guter Steuerung von Ansiedlung und guter Vermarktung anlocken.

Prof. Dirk Engelke: Das kann ich nur unterstreichen. Es darf aber nicht nur das Gewerbegebiet an sich betrachtet werden, sondern auch die verkehrliche und städtebauliche Einbindung. Ein plakatives Beispiel: Man kann für Produktionsbetriebe, die im Schichtbetrieb arbeiten, noch so sehr anstreben, dass die Mitarbeiter mit öffentlichen Verkehrsmitteln kommen. Nachts wird das nicht funktionieren, also muss ich Parkmöglichkeiten für Privat-Pkw planen. Diese Parkmöglichkeiten können aber zu anderen Tageszeiten durchaus anders genutzt werden. Es geht nicht um die Fläche an sich, sondern die Erfüllung eines betriebsbedingten Bedarfs.

Ist solch ein Ansiedlungskonzept nicht besser interkommunal zu denken, weil immer weniger Fläche zur Verfügung steht?

Prof. Dirk Engelke: Kooperation und Aufgabenteilung sind hier sicher ein Weg, um den haushälterischen Umgang mit Grund und Boden zu erreichen. Aber ökonomische Interessen der Gemeinden können nicht einfach wegdiskutiert werden. Interkommunale Gewerbegebiete brauchen eine klare Verankerung im kommunalen wie auch regionalen Flächenportfolio. Es ist immer wieder festzustellen, dass ambitioniert begonnene interkommunale Pilotprojekte nicht konsequent verankert sind und Egoismen durchbrechen.

Carolin Pofalla: Grundsätzlich ist ein interkommunales Gewerbegebiet selbstverständlich machbar. Hier müssen aber alle Beteiligten von Anfang an konsequent mit eingebunden und Interessen auch wirklich berücksichtigt werden. Man muss sich überlegen, welche Unternehmen auf die Flächen sollen, z.B. nur Neuansiedlungen aus definierten Zielbranchen. Dafür muss man dann aber natürlich andere Flächen in den Kommunen für Erweiterungen von Bestandsunternehmen zur Verfügung stellen. Außerdem ist eine Auswahl der richtigen Organisationsstruktur essentiell und die Aufgaben und Einnahmen müssen natürlich fair verteilt werden. Das ist ein aufwändiger Prozess, den wir als Moderatoren intensiv begleiten.

Wie verändern sich Gewerbegebiete in der Zukunft?

Prof. Dirk Engelke: Ein Gewerbegebiet ist keine Ansammlung von Gebäuden, sondern eine Managementaufgabe. Jenseits der unternehmensspezifischen Anforderungen reicht das von gemeinsamer Energieerzeugung, zentralen Angeboten wie Coworking oder Betreuungsangeboten über Nachverdichtung und die Steigerung der Aufenthaltsqualität für Mitarbeitende und Kunden. Hier muss ein Gewerbeflächenmanagement kontinuierlich dranbleiben und die Entwicklungen der Unternehmen unterstützen. Ein gutes Beispiel ist für mich das Gebietsmanagement von St.Gallen West – Gossau Ost, kurz ASGO. Gemeinsam mit den ansässigen Unternehmen wurde ein Entwicklungskonzept für die Transformation dieses klassischen Gewerbegebiets mit Produktion, Logistik und Dienstleitung erarbeitet und nun auch umgesetzt. In der Schweiz ist ein Management für kantonal bedeutsame Gewerbegebiete wie das ASGO Areal vorgeschrieben. Das wird übrigens nicht vom Gemeinwesen allein, sondern auch von den Unternehmen finanziert. So herrscht hier durchaus ein gesunder Leistungsdruck auf das Gebietsmanagement.

Carolin Pofalla: Solch ein Management gibt es bei den Innovationszentren, die ja oft auch Teil- Flächen für Ausgründungen zur Verfügung stellen. Allerdings muss man schauen, ob die Unternehmen auch bereit sind, die damit verbundenen Mehrkosten zu übernehmen. Der Nutzen muss für die Unternehmen klar erkennbar sein.

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