Viele Finten beim Bau eines Innovationszentrums –
Das müssen Sie bedenken

Herr Lennardt, zunächst einmal: Wieso nennen Sie sich Experte von Betriebskonzepten für Innovations- und Gründerzentren?
Ich berate Innovationszentren seit mehr als 30 Jahren. Ich war Mitgesellschafter, in Beiräten und in der Geschäftsführung von Zentren. Ich habe viele Schulungen für Zentrumsmanager zu Themen des Betriebs durchgeführt. Ich bin Evaluator für Business und Innovation Center (BIC) der Europäischen Union gewesen. Im Laufe der Zeit habe ich mehr als 100 Zentren beraten.

Zur Praxis: Ich habe den Zuschlag für ein Innovationszentrum – zum Beispiel für ein Digitalisierungszentrum – bekommen und muss das jetzt planen – angefangen beim Bau über das Betreiber- bis zum Vermarktungskonzept. Wo fange ich denn an?
Bei der Bedarfsanalyse. Gibt es überhaupt genügend Nachfrage? Wie groß ist der Flächenbedarf? Welche Anforderungen haben die Nutzer an die Immobilie und das Zentrumsmanagement? Das hat Auswirkungen auf die Größe des Gebäudes, die Aufteilung der Räume, das Sicherheitskonzept usw.

Was geht denn schon beim Bauen oft schief?
Leider planen oft Architekten ein Innovationszentrum, die das noch nie zuvor gemacht haben. Das führt zu falschen Raumaufteilungen, einer viel zu großzügigen Planung der Allgemeinflächen, falscher technischer Infrastruktur. Das Gebäude wird an den Bedürfnissen vorbeigebaut. Oft werden die Folgekosten für den Betrieb des Zentrums nicht bedacht. Dadurch macht das Zentrum dann Dauerverluste, weil die Mieten nicht mehr die Kosten einspielen können, wenn sie noch marktgerecht sein sollen.

Welche rechtlichen und steuerlichen Fallstricke sind zu beachten? Können Sie ein Beispiel geben?
Wenn Besitz und Betrieb getrennt sind, gibt es Fallen bei der Auswahl der Mieter, z.B. sind diese Vorsteuerabzugsberechtigt? Ist der Vermieter eine Gesellschaft oder macht das die Wirtschaftsförderung nebenbei. Da gibt es sehr viel steuerliche Fallen.

Was heißt eigentlich Betreiberkonzept?
Dazu gibt es viele Fragen. Wie betreibe ich das Zentrum? Wer macht das? Eigenes Personal, mit wieviel Personen. Welche Aufgaben hat das Zentrumsmanagement? Wer macht das Facility Management: Empfang, Hausmeisterservice, Telekommunikation, Postservice usw.? Wie teuer ist das im laufenden Betrieb und wieviel kann ich dafür von den Mietern verlangen? Muss ich evtl. weitere Einnahmequellen für das Zentrum schaffen, wie Förderprojekte, Veranstaltungen usw.? Wie sieht das Marketing aus? Wer sind die Gesellschafter? Wer finanziert was?

Es gibt Zentren, die stehen in voller Pracht da, werden aber nicht angenommen. Was lief da schief?
Die Bedarfsanalyse hat gefehlt, die wir selbstverständlich immer empfehlen und anbieten. Das Betreiberkonzept ist nicht attraktiv für innovative und junge Firmen. Es gibt keinen Anschluss an Wissenschaft und Hochschulen. Es fehlt die Fokussierung auf zukunftsfähige Branchen des Standortes, weil man sie gar nicht kennt. Der Standort des Gebäudes wurde falsch gewählt. Oder, auch nicht selten, das Management des Zentrums ist schlecht.

Kann ich ein Zentrum auch noch nach Jahren wiederbeleben?
Natürlich. Indem ich alle Punkte, die ich oben erwähnt habe, überprüfe und das Zentrum neu ausrichte.

Externe Berater zum Betriebs- und Betreiberkonzept eines Innovationszentrums wie Sie müssen am Puls der Zeit sein. Wie gewährleisten Sie das?
Durch die Beratungsfälle, die wir jedes Jahr durchführen. Ich bin Mitglied, ich glaube von Anfang an, des Bundesverbandes deutscher Innovationszentren (BVIZ). Dort gibt es einen regen Austausch der Mitglieder über Workshops und Kongresse.

Auf welche Partner kann LennardtundBirner bei dem komplexen Thema – von der Bedarfsanalyse über Zielgruppen und Branchenstrukturen bis zum Betreiber- und Vermarktungskonzept – zurückgreifen?
Meistens brauchen wir keine Partner, weil wir das komplette Knowhow im Unternehmen haben. In manchen Projekten ist zusätzliches Spezialwissen gefragt, zum Beispiel zum Thema Wasserstoff. Wir haben hier langjährige und zuverlässige Partner unter Architekten, Anwälten, Technischen Spezialisten oder Wissenschaftseinrichtungen. Wir können damit alle Themen zum Thema Innovationszentren – ob kleine oder sehr große – bedienen.

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